サブリースに要注意
過日より売却相談頂いていた都心マンションが、
先日引渡しを完了いたしました。
本物件は相談の際サブリースで貸している物件でした。
サブリース会社は新宿の悪徳賃貸管理会社C社。
相場賃料20万円前後（弊社調べ）のところ、
12年間月額約12.6万円程の家賃保証をしておりました。
サブリース会社は空室でも賃料を支払うリスクがありますが、
そのリスクを軽減するために
C社は16.5万円という低賃料で転貸しており、
毎月約4万円をオーナーから搾取していました。
賃料16.5万円に対するサブリース手数料は約24％となり、
聞いたこともない高額手数料です。
本物件はオーナーチェンジより空室にして
売却する方が売却価格は高くなります。
よってサブリース会社に解約を申し入れました。
サブリース契約書によると今年7月が契約更新で、
期間満了の3ヶ月前までに通知すれば解約可能とあり、
契約期間中でも6ヶ月分の賃料を支払えば
いつでも解約できるという条文の記載があります。
オーナーチェンジと空室の売却価格差を考えれば
6ヶ月分の賃料を支払っても解約した方がプラスになります。
ところがC社は借地借家法を盾に解約に応じません。
サブリース契約時に当時の担当者は
口頭でいつでも解約できると言ったそうです。
サブリース契約書にも解約条項の記載があります。
言っても借地借家法により解約できないの一点張り。
サブリース契約書に解約条項の記載がある理由を聞いても
借地借家法により解約できないの一点張り。
サブリース契約時に借地借家法は存在していました。
不動産の法律に詳しくない一般消費者を騙して
サブリース契約を締結したとしか思えません。
サブリース契約書の条文には転借料や転貸条件を
近隣相場･家賃動向･入居促進等を考慮し、
サブリース会社が任意に設定できるとまで記載がありました。
この条文だけでもサブリース会社に有利な契約です。
埒が明かず国土交通省に相談しましたが
借地借家法はサブリース会社にも適用されるが、
本来は消費者保護のため法解釈が問題がある。
ただ法律は法律なので弁護士等を通じて
対応する以外ないとのことでした。
よって弁護士を通じ半年かけてサブリースを解約しました。
サブリース解約時は転借人も退去し空室でした。
解約の和解金はなんと賃料の12ヶ月分でした。
オーナーは悪徳賃貸管理会社C社に
12年間で約720万円搾取されたことになります。
オーナーは投資用マンションセミナーで紹介され購入し、
セミナーで紹介されたC社とサブリース契約しました。
空室リスクがあるようなマンションならともかく、
都心の優良マンションをサブリースする必要は全くなく、
セミナー主催の不動産会社にも騙された結果となりました。
投資用マンションを所有してサブリース契約している方には
サブリース契約内容を確認頂くことをお勧めします。
サブリース会社が新宿の悪徳会社C社でないことを祈ります。
投資用マンションを検討している方には
サブリース不要なマンションを購入することをお勧めします。
サブリース引継ぎ条件の中古マンションを検討されている方は、
検討から外すか、サブリース内容に問題ないことを確認するか、
サブリース会社が新宿の悪徳会社C社でないことを確認ください。
ちなみに老舗ワンルームマンション専門ディベロッパーS社も
賃貸契約書には空室時は解約可能と記載がありますが、
C社と同様に借地借家法を盾に解約に応じません。
どうしてもサブリースが必要であれば、
契約する際に解約に関する内容をしっかりと確認して、
契約書には借地借家法がサブリース契約に影響しないことを
記載して頂くことをお勧めします。
新宿の悪徳賃貸管理会社C社にはくれぐれもお気を付けください。
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