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世田谷区の中古マンション売却
中古マンションの売却で失敗しないために
中古マンションの売却では売却益などなるべく多く手元に残したいものです。
そのためには売却価格の査定依頼をするところから売却依頼先の仲介会社を決定するまでのポイントをしっかりと押さえておく必要があります。
査定価格が高い仲介会社が最も高く売ってくれる訳ではありませんし、
大手仲介会社が必ずしも良いとは限りません。
最近は大手仲介会社などの違法仲介行為も問題になっています。
弊社に問い合わせいただいたお客様の中には大手仲介会社の提案だからと信用して
売却に失敗した方もいます。
もっと高く売れたのではないか、買取会社への売却は失敗だったのではないか、
そもそも売らない方が良かったのではないか、と思っても売った後では手遅れです。
仲介会社は少しでも多くの会社利益を確保することを目指します。
営業マンはノルマを達成することが基本です。お客様の売却不動産は
その利益やノルマのための金ヅルと考えている仲介会社もあります。
会社の規模やネームバリュー、コマーシャルのイメージと、
実際の社風が全く違う仲介会社も存在するのが事実です。
査定から仲介会社の選定、売却方法について成功するための、
そして失敗しないためのポイントをしっかりと押さえる必要があります。
査定価格の注意点
- 高い査定価格を提示して売却依頼を受けようとする仲介会社
分かりませんので複数の仲介会社に依頼することが必要となります。
気をつけるべきポイントは、仲介会社が売却依頼を欲しているということ。
売れるか売れないかよりもなるべく高い査定価格を提示して
売却依頼を受けようとする仲介会社が多く見受けられます。
高い査定価格が売れる価格ではありません。
売れなければ意味がありませんので気をつける必要があります。
売れなければ意味がありませんので気をつける必要があります。
- しつこい営業
最近では複数の仲介会社に無料で査定依頼できる
一括査定サイトを利用する方も増えています。
厄介なのは仲介会社に直接査定依頼する場合も一括査定の場合も
複数の仲介会社からのしつこい営業です。
売却依頼が取れなければ仲介会社は仕事にならず、
営業マンはノルマが達成できませんので
お客様が正式に売却依頼をするまで仲介会社は営業を繰り返します。
一括査定はお客様は無料ですが、査定依頼を受けた仲介会社には
サイト運営会社に査定課金1件あたり約1万円～1.5万円支払いますので、
査定依頼を受けた仲介会社は売却依頼を受けるべく必死に営業します。
しつこい営業を避けるためには査定依頼する仲介会社の見極めが必要となります。
- しつこい営業一切無し
一括査定サイトにも登録しておりますが、お客様にはメールで
査定書と売却方法提案書をお送りすることのみに徹底しており、
その際に弊社からは営業を行いません。
ただし結論だけはいただくようお願いしております。
その結論がどのようなものであってもすべて受け入れております。
- 買取価格が適正かどうか
一般的に仲介会社は査定価格を提示する際に売却方法も併せて提案します。
売却方法はどこの仲介会社でもそんなに変わりません。
売却方法はどこの仲介会社でもそんなに変わりません。
自社ホームページとSUUMOやアットホームへの物件掲載、チラシ広告等々。
売れなければ仲介手数料が受け取れないため必死に販売活動を行います。
もし売れなければ買取り保証を提案する仲介会社も多いです。
買取会社への売却は相場の6割や7割の価格になってしまいます。
仲介会社が直接買取る場合は仲介手数料が不要ですが、
その買取価格が適正かどうか分かりませんので買取保証は要注意です。
かといって仲介会社を通じて買取会社に売却する場合も
仲介会社に仲介手数料を支払うことになるためお勧めできません。
売主様の手取額が最も多くなる方法を選ぶことが成功するためのポイントです。
弊社で買取りを希望されるお客様には、複数の取引先買取会社に声掛けし、
買取価格と買取条件が最も良いと思われる買取会社を紹介します。
この方法であればほぼ確実に最も高い買取価格で売却でき、
且つ売主様は仲介手数料を支払う必要がありませんので、
売却依頼する仲介会社の選別
売却依頼する仲介会社の選別ですが、依頼先は一社がいいのか、複数社がいいのか、それぞれメリット・デメリットがあります。
何社に依頼するかによって媒介契約の種類が異なります。
その媒介契約の種類によって仲介会社の義務も異なります。
専属専任・専任媒介契約の注意点
一社にしか依頼できない専属専任･専任媒介契約では売却依頼を受けた仲介会社は媒介契約期限内に成約できないと
広告費や人件費が無駄になりますので必死に販売活動してくれますが、
その仲介会社が数年前から問題となっている「囲い込み」をする可能性があります。
「囲い込み」とは他の仲介会社が見つけてきた購入検討者を排除し、
自社で見つけた購入検討者しか相手にしない違法行為のことです。
売主･買主双方から仲介手数料を受け取れる両手取引を優先する行為です。
自社の利益と営業マンのノルマを達成することを
売主であるお客様の利益よりも優先する最低な行為です。
「囲い込み」を防ぐには
専属専任や専任媒介契約を締結すると仲介会社は不動産指定流通機構レインズに
売却依頼物件を登録･掲載する義務があります。
不動産指定流通機構レインズとは大半の不動産会社が加入している
不動産流通情報ネットワークシステムの通称です。
売却依頼物件を登録･掲載する義務があります。
不動産指定流通機構レインズとは大半の不動産会社が加入している
不動産流通情報ネットワークシステムの通称です。
売主は一社にしか売却依頼をできない代わりに、レインズを通じて
多くの仲介会社に買主を見つけてもらうことが可能となります。
ところが多くの仲介会社は売主･買主双方との仲介（両手取引）を目指します。
自社で売主･買主双方と取引すれば双方から仲介手数料を受け取れるためです。
そこで他の仲介会社からの物件案内や申込みを理由をつけて拒否する
「囲い込み」が横行しているのです。
売主はどの仲介会社の見つけた買主であろうとなるべく早く、高く売却したい。
せっかく他の仲介会社のお客様が興味を持っても排除されてしまったら
売却依頼を受けた仲介会社が買主を見つけるまで売れません。
囲い込みされているなどとはつゆ知らず、物件案内も問い合わせもないと言われ、
仕方なく価格を下げて成約に持ち込まれてしまうこともあり得るわけです。
この囲い込みを防止するために、レインズでは登録された物件情報は
申込みが入った際にその旨を告知するよう仲介会社に義務付けましたが、
実際には申込みが入っていても未告知が多いのが実情です。
その未告知を防ぐために専属専任･専任媒介の売主は、レインズの登録内容を
インターネット上で確認できるようになっています。
インターネット上で確認できるようになっています。
確認できる内容は、物件登録情報（物件概要等）、図面、取引状況の設定内容です。
物件登録情報では売主が依頼した売出価格で掲載されているか、
告知内容に不備がないかなどが確認できます。
図面とは間取図と物件概要が記載されたハウジングマップやマイソクと呼ばれる
物件資料のことです。
この図面を登録することでレインズを見た仲介会社が物件詳細を把握し、
購入検討者に説明しやすくして取引を促進することを目的としています。
取引状況には、「公開中」「書面による購入申込みあり」
「売主都合で一時紹介停止中」の3種類があります。
売主は売却依頼した仲介会社から取得する確認用IDとパスワードで、
レインズの登録内容をインターネット上で確認できます。
現在所有不動産を売出されているお客様は確認用IDとパスワードを聞いて、
インターネットで登録内容を確認いただけます。
申込みなど入っていないにも拘わらず「書面による購入申込みあり」
と記載されていたり、図面が登録されていない場合は、
すぐにでも仲介会社を変更することをお勧めします。
実際に売却を依頼した仲介会社でなかなか成約に至らず、案内も少なく、
専任媒介の仲介会社の義務である2週間に一回以上の販売報告もされず、
不審に思ったお客様から弊社に相談があり、
結果として仲介会社との媒介契約を販売報告義務違反を理由に解除して、
弊社で売却仲介のコンサルティングを行った例もあります。
弊社では仲介手数料無料～半額サービスを行うにあたり、
原則専属専任・専任媒介契約を条件とさせていただいております。
その際の販売報告は1週間に1回、レインズ掲載と同時に図面も登録、
併せて売主様にレインズ登録内容を確認していただいております。
売却後のお金を多く残すには
売る側としては少しでも高く売りたいと思うことは当然ですが、買主という相手があることですからそう簡単ではありません。
「高く売ります」という仲介会社を弊社は信用しません。
不動産には時期によって相場があります。
相場前後であれば売れるでしょうが、相場を大幅に上回る価格では売れません。
不動産を売り出すと購入検討者が内覧することになります。
お部屋を明るく見せるために明るいカーテンや照明に交換する、
部屋が広く見えるように片付けをしたり掃除をしたり、不要なものを処分したり、
居住中よりも空室の方が購入検討者の内覧時の滞在時間が増えるので、
可能であれば先に引越していただくなど高く売るための提案を行います。
言い換えると高く売るためではなく売りやすくする工夫です。
購入検討者に少しでも気に入っていただくための工夫でもあります。
気に入っていただくことこそが結果的に売りやすくなるわけです。
希望に近い価格で売却できて、さらに仲介手数料無料～半額サービスですので、
それだけ売却後に手元に残るお金が増えることになります。
売却理由が資金繰りなど金銭的な事情であればもちろん、
別の不動産への買替えであっても、少しでも多くのお金が手元に残れば
それだけ買替先不動産の購入検討価格の幅が広がることになります。
不動産の売却が成功だったかどうかの判断材料は、
売却後にどのくらいのお金が手元に残ったのか？ということではないでしょうか。
仲介手数料サービス
仲介手数料約3％（簡易計算:売買価格×3％＋6万円＋消費税）は
宅地建物取引業法でお客様から受取れる上限と定められている報酬金額です。
※図をクリックいただくと拡大表示されます
仲介手数料無料サービス
売却依頼いただくお客様の中には、買替え等により急いで売却する必要がある方や、精神的瑕疵（事故物件）等で買取会社への売却を希望される方がおられます。
他の仲介会社では買取会社との売却であっても仲介手数料を請求しますが、
弊社では買取会社への仲介は売主様の仲介手数料は無料にしています。
（例）売買価格5,000万円の場合
5,000万円×3%+6万円＝156万円（+消費税10%）
合計1,716,000円→0円
※図をクリックいただくと拡大表示されます
仲介手数料半額サービス
売却仲介をご依頼いただいた際に「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」を
締結いただきます。
この2つの媒介契約を締結した場合は、仲介会社は指定流通機構レインズに
物件登録･掲載することが義務付けられています。
レインズとは不動産会社間ネットワークシステムで、登録している不動産会社は
買主を探すことが可能となります。
また媒介契約締結後にホームページや不動産ポータルサイト（SUUMOなど）に
物件掲載して販売活動を行い広く集客を図ります。
結果買主様が弊社直接のお客様でも、他の不動産会社のお客様でも、
売主様の仲介手数料は半額とさせていただきます。
（例）売買価格5,000万円の場合
5,000万円×3%＋6万円＝156万円（+消費税10%）
合計1,716,000円→858,000円
※仲介手数料半額サービスは売買価格3,000万円以上の取引が条件となります。
よくあるご質問
- 【仲介手数料無料と半額の販売方法】は選べないの？
- 一般の買主様向けの売却仲介では仲介手数料半額となり、
仲介手数料無料は買取会社への売却仲介となります。
一般の買主様向けで仲介手数料無料を希望される場合は、
通常3ヶ月の媒介契約期間中当初1ヶ月間など短期的に
ご相談いただくことは可能です。
- 【世田谷区以外の不動産】は売却依頼できないの？
- 一般向け居住用不動産（マンション･一戸建など）は
世田谷区内を原則とさせていただいておりますが、
実際には世田谷区隣接区やその他23区内、神奈川県や埼玉県でも
実績がありますのでご相談ください。
事業用不動産（一棟マンション･アパート･ビル･事業用地など）は
世田谷区外でも承っております。
- 【大至急売りたい】という相談はできますか？
- 弊社に購入依頼いただいているお客様とのマッチング等で、
すぐに買い手が見つかる場合がありますが、
どうしても急いで売却する場合は相場より安い価格設定で
売り出すことにより早く売却できる可能性があります。
また取引先買取会社が複数社ありますので、
最も高い買取価格を提示した買取会社を紹介することが可能です。
その際の仲介手数料は無料となります。
- 【どんな不動産】でも売却依頼できますか？
- 弊社ではマンションや一戸建など一般的な居住用不動産以外に、
土地や事業用不動産、一棟不動産、賃貸中不動産、空き家、底地、
リゾート物件まで幅広く取り扱っております。
お気軽にご相談ください。
