世田谷の中古マンション売却・購入は仲介手数料無料~
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売却時の仲介手数料を無料~半額で仲介いたします。

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世田谷の中古マンション売却

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中古マンションの売却で失敗しないために

中古マンションを売却する際は売却益などお金を少しでも多く手元に残したいものです。
そのためには売却価格の査定依頼をするところから売却依頼先の仲介会社を決定するまでのポイントをしっかりと押さえておく必要があります。

査定価格が高い仲介会社が最も高く売ってくれる訳ではありませんし、大手仲介会社が必ずしも良いとは限りません。

最近は大手仲介会社などの違法仲介行為も問題になっています。
弊社に問い合わせいただいたお客様の中には大手仲介会社の提案だからと信用して売却に失敗した方もいます。

もっと高く売れたのではないか、買取会社への売却は失敗だったのではないか、そもそも売らない方が良かったのではないか、売却依頼して成約になり、引渡しが完了してしまうと後の祭りです。

仲介会社の基本は少しでも多く利益を確保することにあります。営業マンにはノルマを達成することは基本です。お客様の売却不動産はその利益やノルマのための金ヅルだと平気で考えている仲介会社もあります。

会社の規模やネームバリュー、コマーシャルのイメージと実際の社風が全く違う仲介会社も存在するのが事実です。

査定から仲介会社の選定、売却方法について成功するための、失敗しないためのポイントをしっかりと押さえる必要があります。

査定価格の注意点

  • 高い査定価格を出して売却依頼を受けようとする仲介会社
査定価格の依頼先は不動産仲介会社ですが、一社だけでは本当にその査定価格が正しいのか分かりませんので複数の仲介会社に依頼することになります。

気をつけるべきポイントは、仲介会社が売却依頼を欲しているということ。

売れるか売れないかよりもなるべく高い査定価格を出して売却依頼を受けようとする仲介会社が多く見受けられます。

よって売れなければ意味がありませんので気をつける必要があります。
  • しつこい営業
複数の仲介会社に依頼していれば査定が高いか安いか分かります。最近では複数の不動産会社に無料で査定を依頼できる一括査定サイトを利用する方も増えています。

厄介なのは仲介会社に直接際依頼する場合も一括査定サイトの場合も複数の仲介会社からのしつこい営業です。

仲介会社は売却依頼を受けられなければ仕事になりませんし、仲介会社の営業マンはノルマが達成できませんのでお客様がどこかに正式に売却依頼をするまで営業を繰り返す仲介会社もあります。

また一括査定サイトは依頼主のお客様は無料査定ですが、査定依頼を受けた仲介会社には一括査定サイト運営会社への査定課金が1件の査定に対して約1万円~1.5万円発生していますので、査定依頼を受けた仲介会社は売却依頼を受けるべく必死に営業することになります。しつこい営業を避けるためには査定依頼する仲介会社の見極めが必要となってきます。
  • しつこい営業一切無し
弊社でもホームページから無料査定をお受けしておりますし、一括査定サイトにも登録を行っておりますが、お客様には「メール」で査定書と売却方法提案書をお送りすることを徹底しており、その際に弊社からは営業を行わないため、結論だけはいただくようお願いしております。

その結論がどのようなものであってもすべて受け入れるようにしております。
  • 買取価格が適正かどうか
なお一般的に仲介会社も査定価格を提示する際に売却方法も併せて提案します。この売却方法はどこの仲介会社でもそんなに変わりません。

自社ホームページと不動産ポータルサイトへの物件掲載、チラシ広告等々。売れなければ仲介手数料という利益が発生しないため必死に販売活動を行います。もし売れなければ買取り保証を提案する仲介会社も多いです。

買取会社への売却は相場の6割や7割の価格になってしまいます。

仲介会社が直接買取る場合は仲介手数料が不要になりますが、その買取り価格が適正かどうか分かりませんので買取り保証は要注意です。

かといって仲介会社を通じて買取会社に売却する場合も仲介会社に仲介手数料を支払うことになりますのでお勧めいたしません。

売主様の手取額が最も多くなる方法を選ぶことも成功するためのポイントです。

弊社で買取りを希望されるお客様には、複数の弊社取引先買取り会社で買取価格を出してもらい、買取価格と買取条件が最も良いと思われる買取会社で取引していただくようにしております。

この方法であればほぼ確実に最も高い買取価格で売却でき、尚且つ弊社は売主様からは仲介手数料をいただきませんので買取りの方法の中ではお客様の手元に残るお金が最も多くなることなります。

売却依頼する仲介会社の選別

さて売却依頼する仲介会社の選別ですが、依頼先は一社がいいのか、複数社がいいのか、それぞれメリット・デメリットがあります。
何社に依頼するかによって媒介契約の種類が変わってきます。
その媒介契約の種類によって仲介会社の義務も異なります。
  専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
依頼できる仲介会社 一社のみ 一社のみ 複数社可能
売主自ら買主を見つけること 不可 可能 可能
売主に販売活動の報告 1週間に1回以上の報告が必要 2週間に1回以上の報告が必要 報告は不要
国土交通大臣指定の不動産流通機構レインズへの登録 登録義務あり 登録義務あり 登録は任意

一般媒介契約にする場合の注意点

一社にしか依頼できない専属専任や専任媒介契約だと必死に販売活動してくれますが、複数社への依頼が可能な一般媒介契約では他社で成約になる可能性がありますので広告費用を抑えるなど手を抜かれることもあります。

専属専任・専任媒介契約の注意点

複数社に依頼すれば競い合って早く売ってくれると考えるのは間違いです。

また数年前から問題となっている「囲い込み」というを行為をする仲介会社があります。
「囲い込み」とは他の仲介会社が見つけてきた購入検討者を排除し、自社の見つける購入検討者しか相手にしない違法行為のことです。

売主・買主双方から仲介手数料が貰える両手取引を行うための行為です。
自社の利益と営業マンのノルマを達成することを売主であるお客様の利益よりも優先するということです。

「囲い込み」を防ぐには

専属専任や専任媒介契約を締結すると仲介会社は不動産指定流通機構レインズに売却依頼物件を登録する義務があります。
不動産指定流通機構レインズとは大半の不動産会社が加入している不動産流通情報ネットワークシステムの通称です。

売主は一社にしか売却依頼をできない代わりに、レインズを通じて他の多くの不動産会社に買主を見つけてもらうことが可能となります。

ところが多くの仲介会社は売主・買主双方との仲介(両手取引)を目指します。

自社で売主と買主双方と取引すれば双方に仲介手数料を請求することができるためです。
そこで他の仲介会社からの物件案内や申込みを理由をつけて拒否する囲い込みが横行しているのです。

売主はどの仲介会社の見つけた買主であろうとなるべく早く、なるべく高く売却したい。

せっかく他の仲介会社のお客様が興味を持っても排除されてしまったら媒介契約を締結した仲介会社が買主を見つけるまで待たなくてはなりません。

囲い込みされているなどとはつゆ知らず、物件案内も問い合わせもなく、仕方なく価格を下げて成約に持ち込まれてしまうこともあり得るわけです。

この囲い込みを防止するために、レインズでは登録された物件情報は、申込みが入った際にその旨をレインズ上で告知するよう仲介会社に義務付けましたが、実際には申込みが入っていても未告知が多いのが実情です。
その未告知を防ぐために専属専任・専任媒介の売主は、レインズにどのように登録されているのかをインターネット上で直接確認できるようになっています。

確認できる内容は、物件登録情報(物件概要等)、図面、取引状況の設定内容です。
物件登録情報では売主と合意している価格で掲載されているか、告知内容に不備がないかなどが確認できます。

図面とは間取図と物件概要が記載されたマイソクというチラシのことです。

この図面を登録することで他の仲介会社が間取図などを把握し、購入検討者に説明しやすくして取引を促進することを目的としています。

取引状況は、「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3種類があります。

売主は媒介契約を締結した仲介会社から確認用IDとパスワードが記載された証明書を受け取ることで、レインズの登録内容をインターネット上で確認できます。

現在所有不動産を売出されているお客様で、このことを仲介会社から聞いていない方は仲介会社から証明書を受け取り、インターネットで登録内容を確認してください。

申込みなど入っていないにも拘わらず「書面による購入申込みあり」と記載されていたり、図面が登録されていない場合は、すぐにでも仲介会社を変更することをお勧めします。

実際に売却を依頼した仲介会社でなかなか成約にならず、案内も少なく、専任媒介の仲介会社の義務である2週間に一回以上の販売報告もされず、不審に思ったお客様から弊社に相談があり、結果として仲介会社との媒介契約を販売報告義務違反を理由に解除して、弊社で売却仲介のコンサルティングを行った例もあります。

弊社では仲介手数料無料~半額サービスを行うにあたり、原則専任媒介契約を条件とさせていただいております。

その際の販売報告は1週間に1回、レインズ掲載と同時に図面も登録、併せて売主様にレインズ登録証明書を提出して内容が確認いただけるようにしています。

売却後のお金を多く残すには

売る側としては少しでも高く売りたいと思うことは当然ですが、買主という相手があることですからそう簡単ではありません。

「高く売ります」という仲介会社を弊社は信用しません。

不動産には時期によって相場があります。
相場前後であれば売れるでしょうが、相場を大幅に上回る価格で売れるとは思いません。


不動産を売り出すと購入検討者が内覧することになります。

お部屋を明るく見せるために明るいカーテンや照明に交換する、部屋が広く見えるように片付けをしたり掃除をしたり、不要なものを処分したり、居住中よりも空室の方が購入検討者の内覧時の滞在時間が増えるので、可能であれば先に引越していただくなど高く売るための工夫を弊社は提案します。

言い換えると高く売るためではなく売りやすくする工夫です。
購入検討者に少しでも気に入っていただくための工夫でもあります。

気に入っていただくことこそが結果的に売りやすくなるわけです。

希望に近い価格で売却できて、さらに弊社では仲介手数料の無料~半額サービスを行っておりますので、それだけ売却後に手元に残るお金が増えることになります。

売却理由が資金繰りなど金銭的な事情であればもちろん、別の不動産への買替えであっても、少しでも多くのお金が手元に残ればそれだけ買替先不動産の購入検討価格の幅が広がることになります。

不動産の売却が成功だったかどうかの判断材料は、売却後にどのくらいのお金が手元に残ったのか?ということではないでしょうか。

仲介手数料サービス

弊社では不動産売却時に必要な仲介手数料を無料~半額サービスを行っております。
仲介手数料約3%(簡易計算:売買価格×3%+6万円+消費税)は宅地建物取引業法によりお客様から受取れる上限と定められている金額です。

※図をクリックいただくと拡大表示されます

仲介手数料無料サービス

売却仲介を依頼いただくとホームページや不動産ポータルサイト、チラシなどの広告を利用して販売活動をさせていただきます。
それらの広告では弊社直接の買主様を探すことができ、その場合は買主様から仲介手数料を受け取れますので売主様の仲介手数料は無料となります。
(例)売買価格5,000万円の場合
5,000万円×3%=150万円+6万円=156万円+消費税8%=合計1,684,800円→0円

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仲介手数料半額サービス

売却仲介をご依頼いただいた際に「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」を締結いただきます。
この2つの媒介契約を締結した場合は、仲介会社は指定流通機構レインズに掲載することが義務付けられています。
レインズとは不動産会社間ネットワークシステムで、登録している不動産会社は買主を探すことが可能となります。
買主様が弊社直接ではなく他の不動産会社のお客様となった場合は、売主様の仲介手数料は半額となります。

(例)売買価格5,000万円の場合
5,000万円×3%=150万円+6万円=156万円+消費税8%=合計1,684,800円→842,400円
※仲介手数料無料~半額サービスは売買価格2,000万円以上の取引が条件となります。

※図をクリックいただくと拡大表示されます

よくあるご質問

  • 【仲介手数料無料と半額の販売方法】は選べないの?
  • 弊社では売却仲介を依頼いただく際に「専属専任」か「専任」の媒介契約を締結いただきますので、その場合には必ず指定流通機構レインズ(不動産会社間ネットワークシステム)への物件登録が義務付けられています。
    レインズを見た不動産会社はお客様に紹介できるため弊社が買主様から仲介手数料を受取れない売買となる可能性がありますので、媒介依頼いただいた時点でお選びいただくことはできませんが、短期的に仲介手数料無料の販売方法をご相談いただくことは可能です。
  • 【世田谷区以外の不動産】は売却依頼できないの?
  • 一般向け居住用不動産(マンション・一戸建など)は原則世田谷区内に限らせていただきますが、世田谷区に隣接する市区町村ほか、弊社でスピーディーに対応できるエリアであればご相談ください。
    事業用不動産(開発用地・一棟不動産など)は広告販売ではなく専門買取り会社への紹介販売となりますので、世田谷区以外の不動産でも承っております。
  • 【大至急売りたい】という相談はできますか?
  • 弊社に購入依頼いただいているお客様とのマッチング等で、すぐに買い手が見つかる場合がありますが、急いで売却する場合は売出価格が安くなりますのでお勧めできません。
    ただしお客様の売却理由で急ぐ必要がある場合は相場より安く販売させていただきます。
    また弊社取引先に不動産買取会社が複数社ありますので、最も高い買取価格を提示いただいた買取会社を紹介することが可能です。その際も仲介手数料無料となります。
  • 【どんな不動産】でも売却依頼できますか?
  • 弊社ではマンションや一戸建など一般的な居住用不動産以外に、土地や事業用不動産、一棟不動産、賃貸中不動産、空き家、底地、リゾート物件まで幅広く取り扱っております。


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東京都世田谷区船橋3-21-1-411

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03-6411-2116
FAX番号
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営業時間
10:00~18:00
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